Có một mô hình đang được nhắc lại nhiều trong hai năm gần đây: mua một lô đất ở tỉnh, gần khu công nghiệp, xây một dãy nhà cấp 4 cho công nhân thuê. Người ta kể với nhau rằng bỏ ra hơn một tỷ là mỗi tháng cầm về hơn chục triệu tiền tươi, mà đất thì vẫn nằm đó.
Tôi không thích nghe kể. Tôi thích xem con số.
Nên tôi ngồi với anh Nghĩa, một nhà đầu tư đang làm trực tiếp tại thị trường Bình Phước, và đề nghị anh bóc ra từng lớp: giá đất bao nhiêu, xây được mấy phòng, thuê bao nhiêu một phòng, lấp đầy thật là bao nhiêu. Dưới đây là toàn bộ bài toán, kèm hai chỗ tôi thấy cần nói lại cho đủ hai chiều.
Trả lời nhanh: Mô hình đất gần khu công nghiệp cộng dãy trọ cho thuê có thể tạo dòng tiền quanh 11% một năm trên tổng vốn — cao hơn hẳn căn hộ cho thuê ở thành phố lớn. Nhưng đó là con số gộp, chưa trừ thuế, khấu hao và chi phí quản lý. Hai rủi ro lớn nhất không nằm ở dòng tiền mà nằm ở vận hành từ xa và ở đường ra khi cần bán lại.
Bài toán đầy đủ, từng con số một
Phía vốn. Một lô 5x50, tức 250m², nằm gần khu công nghiệp, giá khoảng 550–700 triệu. Trong đó có chừng 60–100m² là đất thổ cư. Xây nhà cấp 4, mỗi phòng khoảng 20m², chi phí quanh 100 triệu một phòng. Trừ hành lang lối đi, lô đó ra được 7 phòng phía sau và 1 gian phía trước, tiền xây khoảng 800 triệu. Cộng lại, tổng vốn khoảng 1,4 tỷ.
Phía thu. Mỗi phòng cho thuê 1,8 triệu, bảy phòng là 12,6 triệu. Gian phía trước cho thuê được 3 triệu. Tổng khoảng 15 triệu một tháng khi đầy phòng.
Phía thực tế. Không tháng nào cũng đầy, và còn phí môi giới, hao hụt. Tính an toàn ở mức 85%, còn khoảng 13 triệu một tháng, tức khoảng 156 triệu một năm.
156 triệu trên 1,4 tỷ vốn ra khoảng 11% một năm từ dòng tiền. Thu hồi vốn chỉ bằng tiền thuê mất khoảng chín năm, chưa tính phần đất tăng giá.
Con số đó là thật, và nó cao hơn hẳn căn hộ cho thuê ở thành phố lớn — nơi tôi thường thấy 3–5% một năm là đã tốt. Lý do không có gì bí ẩn: giá đất ở đó chỉ khoảng 3 triệu một mét, trong khi giá thuê phòng vẫn 1,5–1,8 triệu. Mẫu số nhỏ thì tỷ lệ lớn.
Chỗ nhiều người ngã: xây xong rồi ai vận hành?
Đây là phần tôi muốn Anh/Chị để ý nhất, vì nó là chỗ nhà đầu tư ở xa hay bỏ quên khi ngồi tính trên máy tính.
Anh/Chị ngồi ở Hà Nội. Tài sản nằm cách hơn một nghìn cây số. Hàng tháng ai đi thu tiền? Nửa đêm hỏng đường nước ai xử lý? Khách trọ dọn đi không báo, ai biết để cho thuê lại?
Ba cách người làm thật đang dùng:
Một, đổi phòng lấy người trông. Để một người ở lại trong dãy, cho họ dùng miễn phí một phòng, hoặc cho họ mở hàng buôn bán ngay gian mặt tiền. Đổi lại họ trông cửa nẻo, điện nước, thu tiền giúp Anh/Chị. Hợp với dãy nhỏ.
Hai, thuê quản lý. Quy mô đủ lớn thì thuê hẳn một người vận hành, trích một khoản cố định mỗi tháng. Khoản này phải nằm trong bài toán ngay từ đầu, không phải nghĩ ra sau.
Ba, khoán trọn hoặc cho thuê sỉ. Dãy bốn chục phòng, khoán cho một người một trăm triệu một tháng, họ vận hành và hưởng phần dôi ra. Hoặc tốt hơn, có đơn vị thuê lại nguyên dãy và trả theo quý — Anh/Chị nhận một cục tiền, không phải lo lấp đầy, và dùng khoản đó xoay việc khác.
Chính vì bài toán vận hành này mà có một lời khuyên tôi thấy đúng: đừng làm dãy 7–8 phòng. Quy mô đó rơi vào vùng chết — tự quản thì vất, thuê người thì không đủ trả, mà đơn vị thuê sỉ cũng không buồn ngó vì quá nhỏ. Hoặc làm lớn hơn, hoặc góp vốn nhiều người làm chung một dãy dài.
Góc nhìn thực chiến: hai chỗ tôi không đồng ý
Tôi mời anh Nghĩa để nghe góc nhìn của người đang làm thật. Nhưng tôi có trách nhiệm nói lại cho đủ.
Thứ nhất, “giá đất chỉ tăng chứ không bao giờ xuống nữa”. Tôi không tin điều đó, và tôi có lý do cụ thể. Chính khu vực này, đầu năm 2022, có những lô chốt quanh 1 tỷ. Sang 2023, rao 300 triệu vẫn khó ra hàng. Tôi đã ngồi tư vấn cho một người ôm cả chục lô đúng đỉnh sóng đó, đến giờ vẫn chưa về bờ. Đất có chu kỳ — Anh/Chị có thể đọc kỹ hơn trong bài về chu kỳ bất động sản. Và tỉnh xa, cầu mỏng thì biên độ lên xuống càng dữ chứ không êm như thành phố.
Thứ hai, 11% là con số gộp, không phải thứ Anh/Chị bỏ túi. Nó chưa trừ thuế cho thuê — doanh thu vượt 100 triệu một năm là thuộc diện phải kê khai nộp. Chưa trừ khấu hao và sửa chữa: nhà cấp 4 sau mười năm sẽ nhắc Anh/Chị nhớ đến nó, bằng một hóa đơn. Chưa trừ tiền trả người quản lý nếu Anh/Chị ở xa. Trừ hết những khoản đó, con số thực nhận mỏng đi đáng kể.
Vẫn là mức tốt. Nhưng đừng lấy 11% làm cơ sở để tính chuyện vay ngân hàng, vì phần đệm của Anh/Chị mỏng hơn Anh/Chị tưởng. Về chuyện này, đòn bẩy tài chính là con dao hai lưỡi theo đúng nghĩa đen.
Và câu hỏi tôi luôn bắt học viên trả lời trước, không phải sau: năm năm nữa Anh/Chị bán lại cho ai? Tôi gặp quá nhiều người mua vì con số phần trăm rồi kẹt lại vì không có ai mua lại. Dòng tiền đẹp không cứu được một tài sản không có đường ra — đây đúng là tình huống tăng giá nhưng không bán được mà tôi hay cảnh báo.
Checklist nhanh trước khi xuống tiền
Ba thứ phải tự kiểm tra, không nghe ai kể lại:
- Sổ có bao nhiêu mét thổ cư thật, phần còn lại là loại đất gì, và có được phép xây nhà ở cho thuê trên phần đó không.
- Khu công nghiệp bên cạnh đang chạy bao nhiêu phần trăm công suất, có bao nhiêu công nhân thật sự ở lại qua đêm chứ không phải đi về trong ngày. Đây là toàn bộ nguồn cầu của Anh/Chị.
- Quanh đó đã có bao nhiêu dãy trọ, và hiện đang trống bao nhiêu phòng. Tỷ lệ lấp đầy 85% là một giả định, không phải điều được bảo đảm.
Câu hỏi thường gặp
Dòng tiền 11% một năm có phải là cao không? So với căn hộ cho thuê ở thành phố lớn thì có. Nhưng phần chênh lệch đó là tiền công trả cho rủi ro Anh/Chị nhận thêm: thanh khoản kém hơn, phụ thuộc vào một khu công nghiệp, và Anh/Chị phải vận hành từ xa.
Có nên vay để làm mô hình này không? Nếu vay, hãy tính trên con số thực nhận sau khi trừ thuế, khấu hao và chi phí quản lý — không phải trên 11% gộp. Và giả định thêm một kịch bản lấp đầy chỉ 60% xem Anh/Chị còn trả được lãi không.
Xây nhà cấp 4 hay xây tầng? Với đất rẻ và giá thuê ở mức 1,5–1,8 triệu, xây cấp 4 là hợp lý. Xây tầng chỉ đáng khi giá đất đắt tới mức buộc Anh/Chị phải khai thác chiều cao.
Toàn bộ con số trong bài là ước tính của khách mời tại thời điểm ghi hình, cho một tình huống cụ thể ở một khu vực cụ thể — không phải mặt bằng chung của thị trường. Đây là nội dung phân tích để Anh/Chị có khung tư duy, không phải lời khuyên mua bán và không phải cam kết lợi nhuận.
Dương Đình Châu
Nhà đầu tư bất động sản thực chiến 24 năm, sáng lập APH Academy & An Phát Hưng Invest. Đã trực tiếp khảo sát thực địa nhiều tỉnh thành khắp ba miền và chia sẻ kiến thức cho hơn 200.000 lượt học viên. Trường phái đầu tư giá trị thật — kiểm soát rủi ro trước khi nghĩ đến lợi nhuận.
Xem hồ sơ đầy đủ →Muốn đi từ kiến thức đến một lộ trình đầu tư bài bản?
Để lại thông tin — đội ngũ của tôi sẽ tư vấn lộ trình học & đầu tư phù hợp với Anh/Chị.