Đầu tư bất động sản liệu có hết thời?

Tuần trước ở lớp, một chị học viên nói với tôi một câu mà tôi nghe đi nghe lại suốt hai mươi mấy năm nay: “Em không nợ ai đồng nào, việc gì phải bán lỗ.” Chị mua một sản phẩm nghỉ dưỡng 13,5 tỷ, cho thuê được 8 triệu một tháng, giá thị trường bây giờ còn khoảng 6 tỷ. Chị là giáo viên, tiền tiết kiệm cả đời, và đúng là chị không vay ngân hàng một đồng. Chúng tôi ngồi tính lại ngay tại lớp — không phải tính lỗ, mà tính chi phí của việc tiếp tục giữ. Con số ra khoảng 430 đến 450 triệu mỗi năm đang bốc hơi, trong lúc chị tin rằng mình đang an toàn. Câu chuyện đó dẫn thẳng đến câu hỏi mà nhiều nhà đầu tư đang hỏi tôi năm nay: đầu tư bất động sản liệu có hết thời?

Trả lời nhanh: Bất động sản không hết thời. Một kiểu chơi bất động sản hết thời — kiểu mua rồi để đó, không khai thác, không tạo giá trị, chỉ chờ bối cảnh xung quanh làm giàu hộ mình. Kiểu đó đang bị thị trường phạt bằng chi phí cơ hội, và sắp tới có thể bị chính sách phạt thêm một lần nữa. Nhưng chuyển sang tài sản dòng tiền không tự động là an toàn: tỷ suất cho thuê ở Việt Nam thường thấp hơn lãi gửi tiết kiệm, nên một danh mục khỏe hầu như luôn đứng bằng cả hai chân — lãi vốn và dòng tiền.

Đứng yên không hề miễn phí

Đây là câu tôi nhắc nhiều nhất trong các lớp năm nay, và cũng là thứ gần như không ai tính trước khi quyết định giữ một tài sản.

Giữ một bất động sản luôn có giá, kể cả khi Anh/Chị không vay đồng nào. Mỗi năm giữ, Anh/Chị trả hai khoản: lãi vay nếu có, và phần lãi lẽ ra kiếm được từ số tiền mặt đã chôn vào tài sản đó. Cộng thêm thuế và phí phải trả lúc bán, ta có một ngưỡng hòa vốn — tài sản phải tăng ít nhất chừng đó phần trăm mỗi năm thì giữ mới không lỗ.

Phần lớn nhà đầu tư chỉ nhìn tiền lãi ngân hàng và quên hoàn toàn phần tiền mặt đã chôn. Đó là lý do một người không nợ ai vẫn có thể mất tiền đều đặn mà không hề hay biết — cái lỗ đó không hiện lên sao kê nên không ai thấy đau.

Công thức tính chi phí cơ hội khi giữ bất động sản

Đây là công thức tôi dùng ở lớp, Anh/Chị hoàn toàn có thể tự tính cho tài sản của mình.

Gọi V là giá thị trường hôm nay của bất động sản (không phải giá đã mua), d là tỷ lệ vay trên V, i là lãi vay quy năm, s là lãi gửi tiết kiệm quy năm, C là dòng tiền ròng thực thu trong năm.

Ngưỡng hòa vốn (%/năm) = [ d×i + (1−d)×s ] + 5% − C/V

Phần trong ngoặc vuông là chi phí vốn hằng năm. Con số 5% là ước tính thuế chuyển nhượng 2% cộng phí môi giới 3% lúc thoát hàng. Phần C/V là mức tài sản tự bù lại cho Anh/Chị — một tài sản khai thác tốt sẽ kéo ngưỡng này xuống rất nhanh.

Tôi hay dựng ngưỡng với một bộ tham số quen thuộc: vay 50 đến 60% giá trị, lãi vay 1%/tháng, lãi gửi tiết kiệm 9%/năm, thuế 2%, phí môi giới 3%. Với bộ tham số đó, ngưỡng rơi vào khoảng 14 đến 15%/năm. Không vay đồng nào thì vẫn còn khoảng 14%.

Xin nói rõ một điều, vì tôi biết con số này sẽ bị trích lại: đây là kết quả của bộ tham số đó, không phải một hằng số của thị trường. Lãi tiết kiệm đổi thì ngưỡng đổi theo. Ai lấy riêng con số 15% mà bỏ mất phần tham số phía sau là đang dùng sai.

Bốn lưu ý khi Anh/Chị tự tính:

• Lấy giá thị trường hôm nay, không lấy giá đã mua. Giá mua là chi phí chìm. Đây là lỗi phổ biến nhất.
• Thay s bằng lãi tiết kiệm hiện hành tại thời điểm Anh/Chị tính, đừng lấy con số của tôi.
• C là dòng tiền ròng thực thu, sau khi trừ trống phòng, sửa chữa, phí quản lý, thuế — không phải doanh thu cho thuê trên giấy.
• Kết quả dưới ngưỡng chưa tự động có nghĩa là bán. Còn thanh khoản, còn mục tiêu của Anh/Chị, còn dư địa khu vực. Đừng quyết bằng một biến số duy nhất.

Quay lại trường hợp chị học viên ở đầu bài: sáu tỷ nếu để trong ngân hàng, mỗi năm sinh khoảng 540 triệu. Tiền thuê thu về 96 triệu một năm. Chênh lệch quanh 430 đến 450 triệu mỗi năm. Chưa kể sổ thời hạn 50 năm — còn 40 năm thì giá giảm, còn 30 năm giảm nữa, không có kịch bản tăng giá nào bù lại được. Chị không mất tiền vì vay. Chị mất tiền vì không tính.

Vì sao câu hỏi này nóng lên bây giờ, chứ không phải mười năm trước

Vì mười năm trước, tính ra ngưỡng đó cũng chẳng để làm gì. Đất tăng vượt mọi ngưỡng.

Suốt hơn ba mươi năm, “có tiền thì mua đất” là một lời khuyên đúng. Tôi chưa bao giờ nói nó sai. Nó đúng với một giai đoạn rất cụ thể: đô thị mở rộng, dân dịch chuyển từ nông thôn ra thành phố, hạ tầng chạy tới đâu đất lên giá tới đó. Người mua gần như không cần làm gì. Bối cảnh xung quanh làm giàu hộ họ.

Điều thay đổi là bối cảnh đó đã đi gần trọn. Và lần này nó không chỉ cạn theo quy luật thị trường — nó đang được thể chế hóa.

Nghị quyết 21-NQ/TW ban hành cuối tháng 7 vừa rồi, phần định hướng sửa Luật Đất đai, có một câu mà theo cách tôi đọc là mạnh nhất về mặt kinh tế: thiết kế chính sách để việc găm giữ đất mà không sử dụng trở nên tốn kém hơn lợi ích đầu cơ, kèm nghiên cứu thuế cao hơn với đất bỏ hoang.

Nói gọn lại: cái giá của việc ôm một tài sản không sinh ra gì, từ trước tới nay do thị trường tính. Sắp tới có thể sẽ có thêm một bên nữa cùng tính. Chi tiết văn bản này tôi đã phân tích riêng trong bài Nghị quyết 21-NQ/TW và định hướng sửa Luật Đất đai.

Ba phản ứng sai khi nghe “bất động sản hết thời”

Mỗi lần tôi nói tới đây ở lớp, ba phản ứng lập tức xuất hiện. Cả ba đều tốn tiền.

”Vậy bán hết bất động sản đi, chuyển sang làm cái khác”

Không. Một nhận định vĩ mô đúng không tự động dịch ra một lệnh bán cho hồ sơ của Anh/Chị.

Bán trong pha này là bán vào một thị trường đang trả giá thấp. Nếu tiền bán ra lại quay vào một tài sản khác cũng đang rẻ tương ứng, Anh/Chị chỉ đang đổi ngang — mất thuế, mất phí, mất thời gian, và được đúng cái cảm giác “mình đã hành động”. Nguyên tắc tôi vẫn nhắc học viên: bán rẻ rồi mua rẻ trong cùng một chu kỳ là đổi ngang. Chỉ đáng làm khi Anh/Chị mua lại rẻ hơn mặt bằng thị trường một biên đủ dày.

Quyết định bán hay giữ không đến từ một nhận định chung. Nó đến từ bốn thứ của riêng Anh/Chị: tài sản này có tự nuôi nổi nó trong 12 tháng tới không, mức tăng giá thực tế của khu vực có vượt ngưỡng hòa vốn ở trên không, nó có phục vụ mục tiêu của Anh/Chị không, và nếu cần tiền gấp thì bao lâu Anh/Chị thoát được. Tôi đã viết kỹ khung này trong bài Dòng tiền và quản lý tài sản sau khi mua: nên giữ, bán hay cơ cấu.

”Vậy chuyển hết sang tài sản cho thuê, có dòng tiền là an toàn”

Đây là chỗ tôi muốn nói kỹ nhất, vì nó nghe rất hợp lý và sai rất đắt.

Tỷ suất khai thác của bất động sản Việt Nam vốn dĩ thấp. Chung cư cho thuê thực thu quanh 2,5 đến 4%/năm. Nhà phố còn thấp hơn, chừng 2 đến 3%, vì giá trị tài sản quá lớn so với tiền thuê thu được. Cả hai đều thấp hơn lãi gửi tiết kiệm.

Nghĩa là một danh mục dồn hết vào dòng tiền, ở thị trường này, rất dễ tăng trưởng ngang một cuốn sổ tiết kiệm — trong khi Anh/Chị phải gánh thêm rủi ro tài sản, chi phí vận hành và toàn bộ công sức quản lý.

Tháng trước tôi ngồi với một nhà đầu tư ở Bình Dương. Khoảng 30 tỷ tài sản, không nợ đồng nào, kỷ luật rất tốt. Nhưng chị dồn gần như toàn bộ vào các tài sản khai thác cho thuê, và kết quả sau vài năm là danh mục tăng xấp xỉ lãi gửi ngân hàng. Chị làm rất nhiều việc để có được đúng cái mà chị có thể có bằng cách không làm gì.

Cái thiếu trong danh mục đó không phải dòng tiền. Cái thiếu là lãi vốn.

Với tôi, thứ tự phụ thuộc vào giai đoạn vốn của từng người. Vốn còn mỏng, đang tích lũy, thì lãi vốn phải đi trước — Anh/Chị cần tài sản lớn lên thì mới có nền để khai thác. Vốn đã dày, mục tiêu chuyển sang bảo toàn và tự do thời gian, thì dòng tiền lên trước. Đảo ngược thứ tự này là một trong những lỗi tôi gặp nhiều nhất ở người đã có tiền.

Một danh mục khỏe hầu như luôn đứng bằng cả hai chân, không phải một chân.

”Cứ có dòng tiền thì là tài sản tốt”

Không phải dòng tiền nào cũng là dòng tiền.

Kiểu thứ nhất là dòng tiền giả. Một tài sản giá trị thật khoảng 5 tỷ được bán ra 7 tỷ, kèm cam kết trả lại 21% trong vài năm. Anh/Chị cộng dồn phần “trả lại” đó lại mà xem — nó xấp xỉ đúng 2 tỷ chênh lệch ban đầu. Anh/Chị không nhận lợi nhuận từ ai cả. Anh/Chị đang nhận lại chính tiền của mình, cắt lát trả theo lịch, và gọi nó bằng một cái tên rất kêu.

Muốn kiểm thì tách đôi: phần nào đến từ khai thác thật — giá thuê thật, tỷ lệ lấp đầy thật — và phần nào đến từ chữ ký trên hợp đồng. Chỉ phần đầu mới được tính vào bài toán sinh lời.

Kiểu thứ hai tinh vi hơn: dòng tiền thật, nhưng không có hàng rào gia nhập. Nhà trọ cạnh khu công nghiệp là ví dụ điển hình. Hôm nay lấp đầy 100%, lợi nhuận đẹp. Nhưng mảnh đất bên cạnh, ai cũng xây được đúng cái Anh/Chị vừa xây. Chưa kể chính sách: Nhà nước đang bảo trợ nguồn cung nhà ở cho thuê gần khu công nghiệp bằng ưu đãi tiền sử dụng đất và gói tài chính. Cạnh tranh với một nguồn cung được bảo trợ là cuộc chơi Anh/Chị không nên chọn.

Dòng tiền hôm nay không nói gì về dòng tiền năm thứ năm. Câu hỏi phải là: cái gì ngăn người khác làm đúng điều tôi đang làm?

Sở hữu tài sản và vận hành tài sản: phân biệt sẽ định nghĩa lại nghề này

Một người có thể đứng tên năm mươi mảnh đất. Một người khác chỉ nắm năm tài sản, nhưng vận hành ra tiền mỗi tháng, quản trị tốt, giá trị tăng dần. Trong mười năm tới tôi tin người thứ hai đi nhanh hơn — không phải vì họ nhiều tiền hơn, mà vì tài sản của họ đang làm việc, còn tài sản của người kia đang chờ.

Nhưng tôi phải nói thẳng phần mà những câu chuyện truyền cảm hứng hay bỏ qua: vận hành là một nghề, không phải một dòng trong bảng phân bổ tài sản.

Người kiếm được tiền từ vận hành là người bỏ ra vài năm học tỷ lệ lấp đầy, học giữ khách, học quản trị chi phí, học xử lý sự cố lúc nửa đêm. Tôi biết những trường hợp gom vài chục căn hộ dịch vụ trong một tháng với số vốn không lớn và kiếm rất tốt — mấu chốt nằm ở năng lực vận hành, không nằm ở việc sở hữu.

Cũng chính vì thế mà hướng đi này không hợp với tất cả mọi người. Ai đang đi làm toàn thời gian, không có thời gian, không có đội, mà nghe “phải chuyển sang vận hành” rồi bỏ tiền vào một mô hình khai thác — người đó không chuyển từ đầu cơ sang vận hành. Người đó chuyển từ đầu cơ sang một nghề mình chưa biết làm.

Câu hỏi thường gặp

Đầu tư bất động sản có còn lời không trong giai đoạn tới? Còn, nhưng không còn lời theo cách cũ. Giai đoạn mà giá tự tăng nhờ đô thị mở rộng đã đi gần trọn. Phần lợi nhuận tới đây nghiêng về người mua đúng giá, khai thác được tài sản hoặc chủ động tạo thêm giá trị, thay vì người mua rồi ngồi chờ. Đây cũng là lý do tôi cho rằng khoảng cách giữa nhà đầu tư có kỹ năng và người mua theo đám đông sẽ giãn ra rất nhanh.

Không vay đồng nào thì giữ bất động sản có mất gì không? Có. Anh/Chị vẫn mất phần lãi lẽ ra kiếm được nếu số tiền đó nằm chỗ khác, cộng thuế phí lúc bán. Với lãi tiết kiệm 9%/năm và thuế phí khoảng 5%, ngưỡng hòa vốn của một tài sản không vay vẫn quanh 14%/năm. Tài sản tăng dưới mức đó thì giữ là lỗ, chỉ là cái lỗ không hiện lên sao kê.

Nên ưu tiên bất động sản dòng tiền hay bất động sản tăng giá? Tùy giai đoạn vốn của Anh/Chị. Vốn còn mỏng thì lãi vốn đi trước, vì Anh/Chị cần tài sản lớn lên mới có nền để khai thác. Vốn đã dày và mục tiêu chuyển sang bảo toàn thì dòng tiền lên trước. Ở Việt Nam, tỷ suất cho thuê thường thấp hơn lãi gửi, nên dồn toàn bộ danh mục vào dòng tiền dễ khiến tài sản tăng trưởng ngang sổ tiết kiệm. Xem thêm Vì sao dòng tiền quan trọng hơn giá mua.

Làm sao biết dòng tiền của một sản phẩm là thật hay giả? Tách đôi nguồn tiền: phần đến từ khai thác thực tế (giá thuê thật, tỷ lệ lấp đầy thật) và phần đến từ cam kết trên hợp đồng. Nếu cộng dồn phần cam kết lại mà nó xấp xỉ đúng khoản chênh lệch Anh/Chị đã trả cao hơn giá trị thật, thì Anh/Chị đang được trả lại chính tiền của mình. Chỉ dòng tiền khai thác thật mới được tính vào bài toán sinh lời.

Đang lỗ trên giấy, bán ra là chốt lỗ thật, tôi có nên chờ thêm? Đừng để chữ “chốt lỗ” làm Anh/Chị tê liệt. Câu hỏi đúng không phải “tôi đã lỗ bao nhiêu”, mà “giữ tiếp mười hai tháng tới tôi được gì và mất gì”. Hãy tính ngưỡng hòa vốn ở trên rồi so với mức tăng giá thực tế của khu vực. Nếu giữ tiếp chỉ để trả thêm chi phí cho một tài sản không có dư địa, thì chờ đợi đang làm cái lỗ to thêm, không phải nhỏ đi.

Tạm kết

Bất động sản không hết thời. Một kiểu chơi bất động sản hết thời — kiểu mua rồi để đó, không khai thác, không tạo giá trị, chỉ chờ bối cảnh xung quanh làm giàu hộ mình.

Câu hỏi cũ là “mảnh này bao giờ tăng”. Ba câu hỏi tôi muốn Anh/Chị mang về: Tài sản này trả cho tôi cái gì trong lúc chờ? Nếu ba năm nữa nó không tăng một đồng, tôi có sống được không? Và nếu nó đang tạo ra tiền, cái gì ngăn người bên cạnh làm đúng như tôi?

Ba câu đó không giúp Anh/Chị giàu nhanh hơn. Nó chỉ giúp Anh/Chị không đứng yên trong lúc tưởng mình đang tích lũy. Trong nghề này, phần thứ hai mới là phần quyết định ai còn ở lại.

Đọc thêm Chu kỳ bất động sản Việt Nam và Hai năm nữa chưa bán được, Anh/Chị có trụ được không. Nếu Anh/Chị đang cầm một danh mục mà không chắc cái nào đang làm việc, cái nào đang đứng yên, và muốn có người cùng ngồi xuống tính lại từng tài sản, hãy tìm hiểu chương trình cố vấn REA.

Bài viết là quan điểm và kinh nghiệm cá nhân, phục vụ mục đích thông tin — không phải khuyến nghị đầu tư hay tư vấn tài chính, pháp lý. Các ngưỡng phần trăm nêu trong bài là ví dụ tính toán với bộ tham số cụ thể đã ghi rõ, không phải cam kết hay chuẩn mực chung. Mỗi người một hồ sơ, một dòng tiền, một khả năng chịu rủi ro khác nhau — hãy tính lại trên số của chính mình trước khi quyết định với một tài sản cụ thể.

Tác giả

Dương Đình Châu

Nhà đầu tư bất động sản thực chiến 24 năm, sáng lập APH Academy & An Phát Hưng Invest. Đã trực tiếp khảo sát thực địa nhiều tỉnh thành khắp ba miền và chia sẻ kiến thức cho hơn 200.000 lượt học viên. Trường phái đầu tư giá trị thật — kiểm soát rủi ro trước khi nghĩ đến lợi nhuận.

Xem hồ sơ đầy đủ →